(資料圖片僅供參考)

7月6日，開源證券發布陸家嘴公司（600663.SH）首次覆蓋報告。

租售并舉協同發展，優質資產注入助力業績釋放，給予“買入”評級

陸家嘴以商業地產為核心業務，以商業零售和金融服務為延伸，深度參與浦東新興區域的發展。公司持有資產大部分位于陸家嘴和前灘核心區位，租金和出租率穩步提升；住宅開發項目可售資源充足，并有較大規模的資產收購及項目投建計劃，未來業績釋放可期。我們預計公司 2023-2025 年歸母凈利潤為 19.22、21.41和 24.98 億元，對應 EPS 為 0.48、0.53、0.62 元，當前股價對應 PE 為 20.9、18.8、16.1 倍，首次覆蓋給予“買入”評級。

核心區域資產優質，經營性物業收入受疫情影響下滑

（1）公司辦公物業主要包括甲級寫字樓與高品質研發樓，持有長期在營甲級寫字樓總建面 191 萬方，高品質研發樓總建面 32.7 萬平方米。2022 年公司辦公租賃收入 30.4 億元，同比下降 5.9%，其中疫情影響租金減免 4.61 億元，截至 2022年末上海成熟甲級寫字樓平均出租率約為 85%。（2）截止 2022 年末，公司商業物業要分布在上海和天津兩個城市，總建筑面積達 45.7 萬方，2022 年商業租賃收入為 2.44 億元，同比下降 46.3%，上海三個大型商業項目出租率均超過 85%。

（3）公司旗下四家酒店全年營收 2.51 億元，同比增長 128.2%，由于前灘香格里拉酒店的開業，業績有較大增長。

開發業務深耕浦東新區，擬并購重組注入優質資產

公司開發業務以陸家嘴區域為核心，向前灘、張江科學城、川沙新市鎮核心區域布局。2022 年，公司實現合同銷售金額 68.79 億元，同比增加 40%，在售項目的整體去化率為 100%。截至 2022 年末，公司目前在建住宅項目 4 個，總建面 41.6萬方，均位于上海；公司未開發土地面積 58.8 萬方。公司公告擬發行股份及支付現金購買資產和募集配套資金，以 133.19 億元收購陸家嘴金融貿易區和前灘國際商務區的 4 處優質資產，四家標的公司所持有土地計容建筑面積 98.35 萬方，據我們測算，四個項目公司總可售貨值約 600 億元，可售權益貨值約 430 億元，自持資產預計每年對應含稅租金收入 7.3 億元。公司發行股份購買資產事項已于6 月底獲證監會通過，若成功落地將顯著提升公司的資產規模和質量。

風險提示：寫字樓租賃市場競爭加劇、上海住宅房價波動風險。

標簽：